樓市向下:節中大部分城市網簽暫停 門店來客量下滑

2019-10-12 09:23:31

原標題:樓市振蕩向下

金秋十月,樓市暗淡。

中原地產研究中心數據顯示,國慶長假樓市整體平穩,并逐漸出現繼續回落現象,由于網簽數據滯后,暫時無法看到市場全面數據,但整體看,國慶期間大部分城市網簽暫停。

從典型城市網簽量看,北京新建住宅國慶前6天網簽29套,二手房住宅網簽35套,10月7日,二手房13套(2018年10月7日7套),與2018年相比有漲有跌。

國慶期間,上海中原地產監測數據顯示,全市二手房新增掛牌7509套,是下半年以來掛牌新增量最低的一周,比去年同期減少21.3%。并且從一些門店來訪情況看,來客量也出現明顯下滑。

市場成交量下降,也伴隨著房企促銷及土地市場的下滑。很多房企在國慶期間展開了新一輪促銷,如世茂、金科等推出首付分期優惠,希望鎖定客源;華夏幸福(28.140, 0.24, 0.86%)采用首付付款條件優惠活動,加速回現;雅居樂、金地、金茂等在南通和徐州項目上給予價格優惠;新力、禹洲、中駿、金輝、融信、融創等在南昌、鄭州項目均出現優惠促銷。

此時,二三線城市市場已有變化,房企在保業績而換倉上已展開動作。反觀熱點二線城市的土地市場,向下趨勢有跡可循。10月10日,南京主城有8幅地塊集中出讓,其中,南部新城一幅住宅地塊爆冷,被南京交通投資置業有限公司以底價8.1億競得,樓面地價16597元/平方米。這幅地塊相比今年7月金茂所拍地塊,地價下降了近1.3萬元/平方米。

對此,中原地產首席分析師張大偉認為,從最近市場看,部分城市降溫已開始出現,多個城市的新建住宅與二手房住宅市場,均出現降價促銷。除深圳外,大部分熱點一二線城市出現了小陽春繼續退燒的現象。

整體看,一二線城市,9月樓市成交量環比8月均無明顯上漲,樓市告別金九。北京、南京、深圳、寧波、福州等城市的庫存都有不同程度上升。

實際上,樓市已經多年沒有金九銀十,2019年以來,房價下降出現從點到區域的擴散。熱點城市逐漸下行,購買力很難再支撐市場繼續沖高。

成交量不容樂觀

國慶期間,21世紀經濟報道記者走訪了上海部分區域市場。中介小劉(化名)透露,近期買家來電咨詢的不多,但賣家卻不斷增加。

這或許為膠著的成交打開一條縫隙。小劉跟了好幾年的一名客戶,在2016年上海樓市處于高位時買入嘉定新城一手房,精裝修3房大戶型,最近以500多萬出售,算上各種稅費虧損約30萬。

來自上海中原地產的反饋,賣家掛牌價格仍以市場價為主,部分心態比較平和的會主動下調1-2個點掛牌,以增加看房量,促進成交。目前,議價范圍仍維持在3%-5%左右,一些品質較好的房源在價格讓步下,容易快速達成交易。

相比之下,剛需房源掛牌量價相對穩定,但一些高總價房源尤其是總價過千萬的仍有不少壓力。比如嘉里華庭中區140平方的一套帶車位房源。9月中旬掛牌1300萬左右,現

在降了50萬,只比近期成交的一套低層房源總價高了30萬。

新建商品房市場,由于網上房地產系統調整,十一期間數據統計有所滯后。雖然沒有數據直接反映,但中原地產市場分析師盧文曦認為,市場表現依然有據可尋。尤其是市場分化依然明顯,今年以來,上海市區盤去化略優于郊區項目,近期樓盤表現不一。

比如寶山某項目喊出了購房送寶馬5系,此外,國慶假期認購指定房源就送華為最新款手機,營銷活動賺足眼球。

十一長假成交縮水,一方面是慣例,不少客戶出去游玩,對樓市的關注度下降,加上當前樓市穩定,買家沒有入市急迫感;另一方面,國慶前兩天天氣不佳,某種程度上也影響看房計劃,對成交有一定影響。此外,基于9月新盤供應量猛增,價格優勢也比較明顯,越是市中心區域,和周邊二手房價格倒掛的現象越明顯,分流客戶的同時也給區域內成交帶來壓力。

盧文曦指出,長假市場能顯示出當前市場心態,一些去化不佳的項目為完成銷售指標加大營銷力度,而沒有后續壓力的樓盤則放緩腳步。最重要的是,隨著上半年一批需求集中釋放后,新增需求的接續,成為制約成交的阻礙。本質上,上海調控政策并未發生改變,因此市場需求受到抑制。雖然當前二手房容易達成交易,但也不至于掀起一波行情。加上9月二手房成交數據表現一般,也會使信心受挫,預計10月成交仍是震蕩下行格局。

此前,由于限購放松而大熱的臨港板塊,也陷入瓶頸,中介張沖(化名)透露,由于此前不少樓盤對客戶承諾先交定金,等具體細則下來可網簽,而如今細則一直未出,該板塊成交也面臨下滑。

上海鏈家市場研究部資深分析師楊雨蕾指出,10月8日起房貸利率變化對市場的影響有限,一是因為對月供金額影響不大,二是在目前房住不炒的方針政策引導下,市場以穩為主,尚不存在造成巨大波動的因素。從累計銷售同比來看,維持在50%,向下趨勢“似乎”暫時止住。

“金九銀十”不再

張大偉認為,每年備受關注的樓市“金九銀十”,因為在歷史上曾經9-10月占據了全年樓市最重要的比例,但隨著氣候變化,混凝土對溫度的要求變化,疊加2009年以后房地產調控政策對市場周期的影響遠大于購房者自發行為。另外10月份的長假,也使得一二線城市很難再有明顯的購房潮。

綜合多家機構數據顯示,1-9月熱點一二線城市的新建住宅成交量因為小陽春出現輕微上行,22個熱點城市合計住宅簽約113.1萬套,相比2018年同期的112萬套輕微上漲2.8%。22個城市里前9個月有13個城市同比上漲,其中,北京前9個月簽約住宅2.7萬套因為限競房供應增加,相比2018年同期的1.5萬套上漲了76%。

張大偉指出,2019年春節后的小陽春,因為后續各種政策加碼影響,在三季度逐漸退燒。加上樓市調控重壓,信貸收緊,特別是對10月8日新的LPR計算利率方法的關注,使得最近市場再次觀望。

調控密集也導致樓市逐漸趨穩:2018年前9個月房地產調控385次。從調控政策密集程度看,2019年前9個月合計415次調控,平均每個工作日有2次以上調控,刷新了歷史紀錄。2019年是房地產政策最密集的年份,而在房地產政策內容里,過去很少提及的房地產金融風險在2019年密集提及,累計看,中央各部委在2019年累計已經發布過25次講話或政策,要求防范房地產金融風險。

雖然當下房價上行城市依然較多,但市場已經出現逐漸平穩跡象,調控政策嚴格的北京、上海、杭州、南京、合肥等城市,房價下行苗頭出現。具體表現為:熱點城市開始進入賣不完時代,一二線城市的土地成交平均溢價率跌至近2年最低點。市場上底價成交成為主流。業內人士指出,后市走勢如何,主要看10月8日的各地信貸報價情況,以及10月20日的LPR定價。

近期,二線城市一二手房市場成交差異化明顯,房企也在積極換倉過程中推出降價促銷策略。興業、中泰等多家券商統計,廈門熱度延續,蘇州5月11日調控加碼,成交數據近期逐漸走弱。廈門二手房成交套數,國慶前一周同比增加40%,環比增加15%,九月以來累計同比增加42%,年初至今累計同比增加163%。

蘇州國慶前一周(下同)同比減少11%,環比增加13%,九月以來累計同比減少21%,年初至今累計同比增加32%。

成都、南京持續回暖,杭州近期開始走強。二手房成交套數,成都同比增加34%,環比增加36%,九月以來累計同比增加18%,年初至今累計同比增加36%;南京同比增加129%,環比增加23%,九月以來累計同比增加73%,年初至今累計同比增加24%。杭州同比增加81%,環比增加31%,九月以來累計同比增加36%,年初至今累計同比減少11%。

同策咨詢研報顯示,國慶期間,主要一二線城市中的南昌、鄭州,主要三四線城市中的南通、鎮江、揚州、徐州等城市,有房企項目出現較大價格優惠,其他城市優惠力度普遍較小,武漢由于政府管制原因,基本沒有出現較大的促銷活動。

部分房企對于戰略性退出城市或區域,一般采取大幅降價清倉策略,比如某頭部房企9月中因桂林項目大幅降價而被當地政府暫緩備案。

 
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